住宅資金シミュレーション Case 6
夫38歳・妻36歳・子ども2人のご家庭が、土地購入を含む総額4,030万円の新築を計画した事例です。
借入3,330万円を32年で返済する計画は、夫70歳までに完済できるのか。教育費と生活防衛資金を守れるかまで確認しました。
結論：住宅ローン3,330万円は、通常返済でも夫70歳で完済する試算です。ただし、頭金700万円を支払うと建築後の預金は500万円となり、希望する現金700万円を200万円下回ります。総合判定は「B：条件付きで進行可能」です。
ご家族と住宅計画の前提
| 家族構成 | 夫38歳、妻36歳、第一子9歳、第二子6歳 |
|---|---|
| 土地・建物・諸費用総額 | 4,030万円 |
| 頭金 | 700万円 |
| 住宅ローン借入額 | 3,330万円 |
| 返済期間 | 32年（夫70歳で完済予定） |
| 金利想定 | 当初1.5％ → 5年後2.0％ → 10年後2.5％ |
| 取得前の資産 | 預金1,200万円、投資資産200万円 |
| 教育方針 | 子ども2人とも公立高校まで。大学費用は未計上 |
最も重要なのは建築後の手元資金
| 取得前の預金 | 1,200万円 |
|---|---|
| 頭金 | 700万円 |
| 建築後に残る預金 | 500万円 |
| 最低限残したい現金 | 700万円 |
| 不足額 | 200万円 |
住宅ローン以前に、建築後の生活防衛資金が不足します。借入額3,330万円を維持するなら、新築総額を200万円下げて3,830万円以内、頭金を500万円以内にする調整が必要です。
毎月返済額と総返済額
| 期間 | 想定金利 | 毎月返済額 |
|---|---|---|
| 1～5年目 | 1.5％ | 約10万9,243円 |
| 6～10年目 | 2.0％ | 約11万6,268円 |
| 11年目以降 | 2.5％ | 約12万2,303円 |
通常返済の総返済額は約4,581.9万円、総利息は約1,251.9万円です。65歳時点では約689.1万円が残り、70歳で完済します。
3つの返済案
| 返済方法 | 完済時期 | 繰上返済累計 | 利息削減 |
|---|---|---|---|
| 通常返済 | 夫70歳 | なし | なし |
| 光熱費削減分を活用 | 夫63歳7か月ごろ | 650万円 | 約300.0万円 |
| 生活防衛資金を回復後、月5,000円追加 | 夫63歳3か月ごろ | 700万円 | 約301.1万円 |
おすすめ案は、最初に不足する現金200万円を補い、預金700万円を確保することです。その後、実際に削減できた光熱費を積み立て、50万円単位の期間短縮型繰上返済へ回します。第二子の高校卒業後は月5,000円を追加します。
教育費が重なる時期
年齢から暫定的に学年を置くと、教育費のピークは2032年ごろです。第一子が高校1年、第二子が中学校1年、夫44歳・妻42歳となり、公立校2人分の年間学習費総額は約113.9万円です。
文部科学省の学習費総額には学校外活動費が含まれるため、入力された塾・習い事費年40万円は二重加算していません。
大学・短大・専門学校費用は今回の試算に含まれていません。教育費ピーク中の積極的な繰上返済は避け、進学方針決定後に再計算します。
この計画の進行条件
- 建築後の現金700万円を確保する
- 大学費用、車買替え、修繕、医療費を別枠で準備する
- 65歳以降の再雇用年収、年金、退職金を確認する
- 光熱費削減実績を確認してから繰上返済を始める
詳しいシミュレーション資料
入力条件、手元資金、返済額、教育費、3案比較、年齢別ローン残高、調整案を9ページのPDFにまとめています。
※本資料は概算・暫定計算であり、融資承認や将来の収支を保証するものではありません。融資可能額と安全に返せる金額は異なります。金利、収入、教育方針、物価、住宅維持費が変わった場合は再計算が必要です。
