住宅資金シミュレーション Case 5
夫38歳・妻36歳・子ども2人のご家庭が、土地購入を含む総額4,030万円の新築を計画した事例です。
住宅ローンを3,550万円に組み替えた場合、70歳までに完済できるのか。教育費が重なる時期と、手元資金を守るための条件も含めて確認しました。
結論：借入3,550万円・32年返済なら、通常返済でも夫70歳で完済する計画です。さらに光熱費削減分を繰上返済へ回すと、完済は約64歳2か月まで短縮できます。ただし、建築後の預金は720万円で、希望する最低現金700万円との差は20万円。車・修繕・医療などの将来支出を別枠で準備することが重要です。
ご家族と住宅計画の前提
| 家族構成 | 夫38歳、妻36歳、第一子9歳、第二子6歳 |
|---|---|
| 土地・建物・諸費用総額 | 4,030万円 |
| 頭金 | 480万円 |
| 住宅ローン借入額 | 3,550万円 |
| 返済期間 | 32年（夫70歳で完済予定） |
| 金利想定 | 当初1.5％ → 5年後2.0％ → 10年後2.5％ |
| 建築後の資産 | 預金720万円、投資資産200万円（合計920万円） |
| 教育方針 | 子ども2人とも公立高校まで。大学費用は未計上 |
毎月返済額と総返済額
| 期間 | 想定金利 | 毎月返済額 |
|---|---|---|
| 1～5年目 | 1.5％ | 約11万6,460円 |
| 6～10年目 | 2.0％ | 約12万3,950円 |
| 11年目以降 | 2.5％ | 約13万383円 |
通常返済の総返済額は約4,884.6万円、うち利息は約1,334.6万円の試算です。
繰上返済を行った場合
| 返済方法 | 完済時期 | 繰上返済総額 | 利息 |
|---|---|---|---|
| 通常返済 | 夫70歳 | なし | 約1,334.6万円 |
| 光熱費削減分を活用 | 夫64歳2か月ごろ | 650万円 | 約1,037.8万円 |
| 上記＋第二子の高校卒業後に月5,000円追加 | 夫63歳9か月ごろ | 700万円 | 約1,020万円 |
新築後の光熱費削減見込みは年間25万5,000円です。この削減分を生活費に溶かさず、50万円単位の期間短縮型繰上返済へ回す設計が効果的です。
教育費が重なる時期
試算上の教育費ピークは2032年ごろ（夫44歳前後）で、子ども2人分の年間教育費は約130.6万円です。住宅ローン返済と教育費が重なるため、この時期までは手元資金を厚めに確保します。
大学費用は今回の試算に含まれていません。進学方針が決まり次第、別枠で再計算する必要があります。
この計画で特に確認したいこと
建築後の預金720万円は、残したい現金700万円を20万円上回るだけです。今後の車買い替え、建物修繕、医療予備費が未確認のため、現時点の判定は「条件付きで実行可能」です。繰上返済は、将来支出の積立を確保したうえで進めることをおすすめします。
詳しいシミュレーション資料
年齢ごとの収支、教育費、ローン残高、繰上返済の比較はPDFにまとめています。
※本シミュレーションは入力条件に基づく概算です。税金、社会保険料、住宅ローン控除、金利変動、大学費用、将来の車・修繕・医療費などにより実際の収支は変わります。住宅取得の最終判断は、最新条件を確認のうえ行ってください。
